Een huis bouwen is een belangrijke stap in je leven. Toch komt er meer bij kijken dan enkel de werf zelf. Van de keuze van je bouwgrond tot de oplevering: elk onderdeel kent zijn eigen regels, documenten en beslissingen. Met dit stappenplan weet je perfect wat er wanneer moet gebeuren voor jouw nieuwbouw.
Alles start met een goede bouwgrond. Controleer altijd de stedenbouwkundige voorschriften, het bodemattest en mogelijke verkavelingsvoorschriften.
Soms geldt er een bouwverplichting: de grond mag enkel gekocht worden samen met een woning via een specifieke aannemer.
Een realistisch budget geeft houvast. Hou rekening met richtprijzen per m², bijkomende kosten zoals sondering, keuringen en EPB-studie, én de keuze tussen btw (21%) of registratierechten.
Voor elke woning is een architect verplicht. Die vertaalt je wensen naar een ontwerp en dient de bouwaanvraag in via het Omgevingsloket.
Na goedkeuring moet de vergunning binnen 10 dagen aangeplakt worden en minstens 30 dagen blijven hangen. Pas 35 dagen na de aanplakking mag je effectief starten, tenzij er beroep loopt. Vergeet niet de start en het einde van de werken te melden bij de gemeente.
Een EPB-verslaggever is verplicht bij nieuwbouw. Hij berekent het E-peil van je woning en begeleidt je richting de Vlaamse energie-eisen. Hoe lager het E-peil, hoe lager je energiekosten.
Werk je met twee of meer aannemers? Dan moet je een veiligheidscoördinator aanstellen.
De werken starten met een grondsondering om de draagkracht en samenstelling van de bodem te bepalen.
Op basis daarvan kiest men de juiste fundering: een vloerplaat, kruipkelder of een volwaardige kelder. Daarna volgt het uitgraven van de bouwput, het plaatsen van riolering en aansluitingen, en het gieten van de vloerplaat. Deze fase is cruciaal: een degelijke fundering bepaalt de stabiliteit van je hele woning.
Tijdens de ruwbouw krijgt je huis eindelijk vorm. Dragende muren, binnenmuren en schoorstenen worden gemetseld. Ook de lateien en betonbalken worden geplaatst. Vaak is dit de meest zichtbare fase voor bouwers: in enkele weken tijd verrijst er een structuur waar je doorheen kan lopen.
Eens de muren staan, volgt de dakconstructie. Eerst plaatst men de draagstructuur (spanten of balken), daarna de dakbedekking (pannen, leien of een plat dak). Tegelijk wordt de dakisolatie aangebracht om warmteverlies te beperken. Na deze stap is de woning wind- en waterdicht en kunnen binnenwerken veilig starten.
Ramen, deuren en beglazing sluiten de woning volledig af. Omdat ze vaak een lange levertermijn hebben, bestel je ze best vóór de start van de bouw of ten laatste tijdens de ruwbouwfase. Deze stap is ook bepalend voor energiezuinigheid: de keuze van glas en schrijnwerk speelt een grote rol in je E-peil. PVC scoort het beste.
Voor de afwerking kan starten, moeten alle leidingen in de muren en vloeren verwerkt worden. Denk aan elektriciteitsbuizen, waterleidingen, afvoerbuizen, verwarmingsleidingen en ventilatiekanalen. Deze voorbereidende fase vraagt nauwkeurige coördinatie tussen de verschillende aannemers, want fouten herstellen is nadien lastig en kostelijk.
Na de technieken volgt de plaatsing van vloerisolatie. Wie kiest voor vloerverwarming, ziet hier de leidingen gelegd worden. Daarna komt de chape, een dekvloer die alles egaal maakt en de basis vormt voor de uiteindelijke vloerafwerking.
Nu komt de fase waar je woning echt leefbaar wordt. De muren en plafonds krijgen hun pleisterlaag, vloeren worden gelegd (tegels, parket, laminaat), binnendeuren en trappen worden geplaatst. Ook de keuken en badkamer worden geïnstalleerd. Dit is de meest creatieve fase, waarin veel persoonlijke keuzes samenkomen.
Alle voorzieningen die eerder werden voorbereid, worden nu afgewerkt en aangesloten. Stopcontacten, schakelaars, verlichting, kranen, sanitaire toestellen en verwarmingsinstallaties worden geplaatst en getest. Je woning wordt technisch volledig functioneel.
De eindfase bestaat uit schilderwerken en detailafwerking zoals plinten, afkastingen of maatwerk. Hierna is je huis instapklaar en kan je de meubels beginnen plaatsen.
Voor je de woning officieel kan gebruiken, zijn verschillende keuringen verplicht. Elektriciteit wordt gecontroleerd op veiligheid, en ook je privériolering moet gekeurd worden.
Daarnaast maakt de EPB-verslaggever zijn eindverslag op om het E-peil van je woning vast te leggen.
Tot slot stelt de architect het postinterventiedossier (PID) samen: een map met alle plannen, materialen en technische gegevens van de woning, die verplicht moet overhandigd worden bij een latere verkoop.
In Vlaanderen gelden bij nieuwbouw specifieke verplichtingen. Zo moet er verplicht een regenwaterput of infiltratievoorziening voorzien worden. Rookmelders zijn standaard verplicht, net als voorbereidende leidingen voor laadpunten wanneer er meerdere parkeerplaatsen voorzien zijn.
Sinds 2023 moet bij nieuwbouw ook een minimale installatie voor hernieuwbare energie voorzien worden, zoals zonnepanelen, een zonneboiler of een warmtepomp. Een warmtepomp is sowieso verplicht sinds 1 januari 2025.
Na de oplevering rond je de laatste formaliteiten af. De gemeente bepaalt het kadastraal inkomen (KI), dat de basis vormt voor je onroerende voorheffing.
Daarnaast doe je een btw-bouwaangifte. Wie een energiezuinige woning heeft gebouwd, kan in veel gevallen rekenen op een vermindering van de onroerende voorheffing. Zo wordt je inspanning voor een lage energieprestatie ook financieel beloond.
De voorbereidingsfase (ontwerp, vergunning en financiering) kan enkele maanden duren. De uitvoering van de werken neemt gemiddeld 12 tot 18 maanden (vanaf de vergunning in orde is) in beslag. De nazorg en administratie duren nog enkele maanden extra.
Lees hier meer over de verschillende fasen van een bouwproject: hoelang duurt de bouw van een nieuwe woning?
Een huis bouwen is een traject met duidelijke stappen, maar ook met veel keuzemomenten en verplichtingen. Door vanaf het begin het juiste overzicht te hebben, vermijd je verrassingen onderweg en hou je grip op timing en budget.
Wil je zeker zijn dat je niks vergeet en dat je woning volgens de regels gebouwd wordt? Plan een vrijblijvend kennismakingsgesprek en ontdek hoe we jouw droomwoning in Oost-Vlaanderen, West-Vlaanderen of het Pajottenland realiseren.
